Cil, Cila, Dia, super Dia, Scia, super Scia, permesso di costruire. Le continue riforme del regime dell’attività edilizia hanno prodotto una lunga sequenza di acronimi, aggiungendo complessità là dove si voleva fare chiarezza. La progressiva stratificazione normativa della disciplina edilizia sembra tuttavia aver trovato un proprio punto di equilibrio: è aumentato lo spazio di iniziativa privata, sono state snellite le procedure autorizzatorie ed è stato ampliato il ventaglio di attività liberamente realizzabili.
Il Testo unico per l’edilizia (Dpr 380/2001), così come da ultimo modificato dal decreto Scia 2 (Dlgs 222/2016), prevede ora quattro diversi regimi assentivi: l’attività edilizia libera (articolo 6), la Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila, articolo 6-bis), la Segnalazione certificata di inizio attività (articoli 22 e 23) e il permesso di costruire (articolo 10). La scelta di quale tra i regimi sopra elencati concretamente applicare segue la qualificazione giuridica dell’intervento, secondo le definizioni dettate dall’art. 3 del Dpr 380/2001: in un crescendo che va dalla manutenzione ordinaria alla nuova costruzione, maggiore è l’incisività e il grado di trasformazione del territorio connesso all’intervento e maggiore è il coinvolgimento e il controllo della pubblica amministrazione che viene garantito dal regime assentivo previsto. La tabella A allegata allo Scia 2, pur avendo valore solo ricognitorio, è un utile strumento per districarsi in questa difficile opera di qualificazione giuridica: la sezione II della tabella (dedicata, appunto, all’edilizia) censisce un corposo numero di interventi edilizi, specificando il relativo regime autorizzatorio.

Così, all’estremo inferiore dello spettro di incisività dell’attività edilizia si colloca l’attività edilizia libera che, con la sola esclusione delle opere contingenti e temporanee destinate ad essere rimosse entro e non oltre 90 giorni (ancora soggette a previa comunicazione di inizio lavori), è liberamente realizzabile da parte del privato nel rispetto della normativa di settore. Si tratta di interventi minori, non comportanti una trasformazione urbanistica, quali, ad esempio, gli interventi di manutenzione ordinaria, le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, o, ancora, gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino l’alterazione della sagoma dell’edificio (art. 6 Dpr 380/2001).
Il favor per modelli lineari e rapidi perseguito dalle recenti modifiche introdotte con il Dlgs 222/2016 è poi confermato dalla centralità che, nel nuovo sistema autorizzatorio, assume il ricorso alla Scia: innanzitutto, l’art. 22 Dpr 380/2001 ne richiede l’utilizzo per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo che interessino parti strutturali dell’edificio, nonché per le opere di ristrutturazione edilizia “leggera” (ossia quelle opere sistematiche di trasformazione dell’organismo edilizio che, definite in negativo rispetto ai casi di ristrutturazione “pesante”, non comportano un aumento del volume complessivo, una modifica dei prospetti dell’edificio, un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, se l’immobile è situato nel centro storico o, infine, una modifica della sagoma nel caso di edifici vincolati).
L’art. 23 introduce poi il regime della Scia alternativa al permesso di costruire, in cui rientrano le ristrutturazioni “pesanti” (ovverosia quelle opere di ristrutturazione edilizia che presentano, in positivo, i caratteri mancanti nel caso di ristrutturazione “leggera”), gli interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi e quelli di nuova costruzione realizzati in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. In questo secondo caso di Scia alternativa al permesso di costruire, a differenza del regime giuridico generale delineato dall’articolo 19 legge 241/1990 per la Scia semplice, in cui l’intervento può essere iniziato sin dalla data di presentazione della Scia all’amministrazione, si dovranno attendere 30 giorni prima di poter dare inizio ai lavori. In via eccezionale, per gli immobili situati nel centro storico (zone omogenee A), anche nel caso in cui sia presentata una semplice Scia ai sensi dell’articolo 22 bisognerà attendere il medesimo periodo di tempo prima di poter iniziare i lavori.
Le stesse categorie di interventi (ristrutturazione “pesante”, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica tout court) sono ricomprese nel regime del permesso di costruire, in cui le opere sono assentite tramite il rilascio di un provvedimento espresso, a cui si sostituisce il silenzio dell’amministrazione nel caso in cui il termine per l’adozione del provvedimento sia decorso inutilmente e non sia stato espresso un motivato diniego (art. 20 Dpr 380/2001).
Proprio in ragione della loro attitudine a trasformare il territorio da un punto di vista urbanistico ed edilizio, gli interventi soggetti a permesso di costruire e a Scia alternativa al permesso di costruire hanno carattere oneroso e comportano il pagamento del contributo, detto contributo di costruzione, previsto dall’articolo 16 Dpr 380/2001.
Chiude il cerchio del nuovo sistema assentivo la categoria residuale degli interventi sottoposti a previa Comunicazione di inizio lavori asseverata, prevista per tutte quelle opere di maggiore impatto rispetto alla attività edilizia libera che, tuttavia, non arrivano ad integrare i requisiti trasformativi richiesti per accedere al regime della Scia.
In un ulteriore sforzo di standardizzazione e semplificazione, il Governo ha siglato tra maggio e luglio 2017, in conferenza unificata, un accordo con le Regioni e gli enti locali per l’adozione di modelli standard, validi uniformemente su tutto il territorio nazionale, per la presentazione di Cil, Cila, Scia, permesso di costruire e, in generale, per tutte le comunicazioni o segnalazioni nei settori dell’edilizia e delle attività commerciali. Terminato il processo di adeguamento, tutti i Comuni hanno l’obbligo di pubblicare sul proprio sito istituzionale i nuovi modelli standardizzati. È sicuramente apprezzabile il tentativo di coinvolgere tutti i livelli di governo del territorio in quest’opera di armonizzazione dell’attività edilizia, troppo a lungo frustrata proprio dalla difficile interazione tra impulsivi semplificatori di fonte statale e sovrastrutture regolamentari di matrice locale.

Articolo pubblicato sull’inserto “Bonus Casa. Guida pratica agli sconti del fisco su ristrutturazioni, risparmio energetico, mobili e giardini” de “Il Sole 24 Ore” del 21 marzo 2018.