Pubblichiamo qui di seguito due articoli scritti dagli avvocati Guido Inzaghi e Riccardo Marletta, dello Studio Belvedere Inzaghi & Partners di Milano, che esaminano alcune questioni legislative scaturite in seguito all’introduzione della CILAS, il nuovo titolo abilitativo necessario per gli interventi edilizi agevolati dal Superbonus 110%. Gli articoli, apparsi su “Il Sole 24 Ore”, sono preceduti dai relativi testi introduttivi pubblicati sulla pagina web dello Studio BIP.

Superbonus, “onerosità” in bilico sulla CILAS

Il D.L. n. 77/2021, all’articolo 119 comma 13-ter, prevede che tutti gli interventi per cui si richiede il superbonus, tranne gli interventi di demolizione e ricostruzione, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante CILAS (Comunicazione di Inizio Lavori Superbonus).
L’articolo 33 comma 2 del D.L. n. 77/2021 dispone che “restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione”, ma non specifica se possono essere richiesti anche il contributo sul costo di costruzione e le eventuali monetizzazioni per gli interventi connessi al superbonus.
Si può dunque ritenere che il legislatore abbia inteso escludere questi obblighi?
Ne parlano gli Avvocati Guido Inzaghi e Riccardo Marletta nell’articolo pubblicato da “Il Sole 24 Ore”.

Superbonus, “onerosità” in bilico sulla Cilas

I titoli edilizi necessari per ottenere il superbonus del 110% sono onerosi o gratuiti? È necessario pagare per contributi di costruzione (oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione) e per monetizzazione di aree a servizi?
Normalmente gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia e ampliamento, non superiore al 20%, di edifici unifamiliari non comportano il pagamento del contributo di costruzione. Il quale è invece dovuto negli altri casi di ristrutturazione edilizia.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria che comportino aumento del carico urbanistico sono dovuti soltanto gli oneri di urbanizzazione (e non il cootributo sul costo di costruzione), e ciò solo nel caso in cui derivi un aumento della superficie calpestabile.
Vi sono poi, a livello locale, disposizioni che impongono per alcuni interventi il reperimento di determinati quantitativi di aree da destinare a servizi pubblici o interesse generale (o in alternativa la monetizzazione di tali aree), a seconda della destinazione d’uso da insediare con l’intervento.
Quanto alla finalità degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione, i primi servono a compensare la collettività per il carico urbanistico che consegue all’attività edificatoria autorizzata, mentre il secondo si riferisce ai costi comunali correlati all’incremento di valore della proprietà immobiliare del privato.
L’articolo 119, comma 13-ter, del Dl 34/20 (come modificato dal Dl Semplificazioni 77/21) prevede che tutti gli interventi per cui si richiede il superbonus – tranne quelli di demolizione e ricostruzione – costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante Cilas. È l’articolo 33, comma 2, del Dl 77/21 – che peraltro riguarda tutti gli interventi e non solo quelli realizzabili con Cilas – precisa che “restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione”.
Ciò significa che, per determinare l’eventuale onerosità dell’intervento, si dovrà far riferimento all’effettiva natura dello stesso, anche se la legge lo qualifica come manutenzione straordinaria.
La legge non specifica se possono essere richiesti anche il contributo sul costo di costruzione e le eventuali monetizzazioni per gli interventi connessi al superbonus (si limita a rich1amare l’obbligo di versamento dei soli oneri di urbanizzazione, ove dovuti).
Dunque si può ritenere che il legislatore abbia inteso escludere tali ulteriori obblighi? E che ciò valga anche nei casi di interventi di demolizione e ricostruzione, visto che la norma sugli oneri di urbanizzazione non riguarda solo casi di Cilas?
Sul punto sarebbe auspicabile un chiarimento interpretativo o, ancor meglio, una modifica normativa che faccia chiarezza ed eviti che le amministrazioni comunali procedano in ordine sparso.
Nel frattempo gli operatori potrebbero iniziare a pagare solo la quota relativa agli oneri di urbanizzazione.

(Articolo pubblicato su “Il Sole 24 Ore”, del 20 ottobre 2021)

Superbonus 110% e CILA, le novità del D.L. 77/2021

Il D.L. n. 77/2021 (“Decreto Semplificazioni”), riscrivendo per intero l’articolo 119 comma 13-ter del D.L. 34/2020 (“Decreto Rilancio”), ha introdotto importanti novità sui titoli edilizi necessari per accedere al bonus del 110%.
Per effetto della nuova norma, tutti gli interventi edilizi finalizzati all’ottenimento del superbonus, ad eccezione di quelli consistenti in demolizione e ricostruzione, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante CILA, anche nel caso in cui l’intervento interessi le parti strutturali degli edifici o i prospetti.
In sede di presentazione della CILA, non sarà richiesta l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.
Ne hanno parlato gli Avvocati Guido Inzaghi e Riccardo Marletta nell’articolo pubblicato da “Il Sole 24 Ore”.

Modulo unico per la Cila senza attestare lo stato legittimo

Il decreto semplificazioni 77/21, nella sua versione convertita in legge, ha introdotto importanti novità sui titoli edilizi necessari per accedere al 11o per cento. E, in sua applicazione, sta arrivando anche il modulo unico per la Cila valido su tutto il territorio nazionale, che servirà a uniformare il comportamento delle amministrazioni locali in materia di superbonus.

Titoli edilizi nel Dl Rilancio
Prima del decreto semplificazioni, il Dl 34/20 (Dl Rilancio) non prevedeva nessuna regola particolare in merito. Escludendo gli interventi di nuova costruzione, per i quali non è possibile ottenere il superbonus (tranne che per i sistemi solari fotovoltaici), l’accesso all’agevolazione era condizionato all’ottenimento dei seguenti titoli:
– permesso di costruire o Scia ad esso alternativa per gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio diverso dal precedente e prevedano modifiche della volumetria o che comportino mutamenti della destinazione d’uso di edifici in centro storico ovvero modifiche della sagoma o della volumetria degli immobili vincolati;
– Scia nei restanti casi di ristrutturazione edilizia, per gli interventi di restauro e risanamento conservativo che interessano le parti strutturali dell’edificio e per quelli di manutenzione straordinaria che riguardano le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
– Cila nelle altre ipotesi, sempre che le opere non rientrassero nell’ambito dell’attività edilizia libera.
In tutti i casi era necessaria la dichiarazione dello stato legittimo dell’immobile, ossia l’attestazione della totale conformità dello stato di fatto ai titoli edilizi rilasciati per la sua realizzazione e per le eventuali successive varianti.

Il decreto semplificazioni
Il decreto legge 77/21 ha semplificato il quadro, riscrivendo per intero l’articolo 119, comma 13-ter, del Dl 34/20. Per effetto della nuova norma, tutti gli interventi edilizi finalizzati all’ottenimento del superbonus, a eccezione di quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione dei fabbricati (interventi per i quali è richiesta la Scia o il permesso di costruire), costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante Cila. La legge di conversione del decreto legge 77/21 specifica, poi, che questa regola vale anche nel caso di interventi che riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti.
Nella Cila devono essere indicati gli estremi del titolo abilitativo in base al quale è stato realizzato l’immobile per il quale si richiede l’incentivo fiscale. L’indicazione dei titoli non è necessaria per gli edifici ultimati prima del 1° senembre1967 e, secondo quanto prevede la legge di conversione del decreto semplificazioni, nel caso di opere che rientrerebbero nei casi di edilizia libera, per le quali è richiesta la sola descrizione degli interventi.
Nel caso di presentazione della Cila non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. Quindi l’eventuale esistenza di irregolarità non sanate non prelude di per sé la possibilità di ottenere il superbonus, possibilità che è invece esclusa per gli immobili interamente abusivi, non essendo possibile attestare gli estremi del titolo abilitativo in base al quale sono stati realizzati.
La norma precisa poi che “restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione”, ma anche, aggiungiamo, il contributo sul costo di costruzione. Benché la norma consideri gli interventi volti all’ottenimento del superbonus mediante Cila come manutenzione straordinaria, si dovrà comunque procedere a una sorta di “qualificazione virtuale” volta ad accertare se si tratti di un intervento di ristrutturazione edilizia e dunque oneroso secondo i criteri di cui al Testo unico edilizia.

Quando si perde il 110%
Il decreto semplificazioni 77/21 prevede le seguenti ipotesi tassative di decadenza dal superbonus:
– mancata presentazione della Cila;
– interventi realizzati in difformità dalla Cila;
– mancanza dell’indicazione del titolo abilitativo che ha consentito la realizzazione del fabbricato o della dichiarazione di ultimazione dello stesso prima del 1° settembre 1967;
– presentazione di attestazioni e asseverazioni infedeli.
Sono le uniche ipotesi di possibile decadenza dal superbonus a seguito della presentazione di Cila? Riteniamo di no. Si pensi all’ipotesi di presentazione di una Cila mancante degli elementi essenziali o che riguardi interventi che necessitan0 di altro titolo edilizio (come quelli di demolizione e ricostruzione). In questi casi il Comune dovrà vietare l’esecuzione degli interventi, con conseguente revoca del beneficio fiscale eventualmente ottenuto, salva la possibilità di ottenere un nuovo titolo edilizio senza irregolarità.
Ma quali sono le differenze nel caso in cui non si proceda con Cila, ma con Scia o permesso di costruire? Anzitutto va detto che in questi casi i richiedenti saranno tenuti ad attestare lo stato legittimo dell’immobile. Nel caso di edifici plurifamiliari l’attestazione di stato legittimo dovrà riguardare tutto il fabbricato e non soltanto le parti comuni. Per le Scia, entro trenta giorni il Comune può ordinare di non eseguire l’intervento se non sussistono i presupposti per procedere. Anche in questo caso tuttavia è fatta salva la presentazione di un nuovo titolo.
In applicazione dell’articolo 21 nonies della legge 241/90, in presenza di illegittimità, la Scia o il permesso di costruire possono essere annullati d’ufficio dal Comune. Si tratta di un potere limitato nel tempo e nei presupposti. Innanzitutto per procedere all’annullamento devono esserci ragioni di pubblico interesse diverse dal mero ripristino della legalità.
Inoltre, il potere di annullamento deve essere esercitato entro un termine ragionevole, comunque non superiore a dodici mesi dalla presentazione della Scia o dal rilascio del permesso di costruire. Originariamente il termine era fissato in diciotto mesi, ma è stato ridotto proprio ad opera del decreto semplificazioni.
In presenza di false dichiarazioni che hanno condotto al consolidamento della Scia o al rilascio del permesso di costruire, il termine di dodici mesi per l’annullamento del titolo edilizio decorre dal momento della scoperta da parte del Comune di tale falsità. In questo caso l’esistenza di false dichiarazioni è una ragione di per sé sufficiente a giustificare l’annullamento del titolo edilizio senza necessità di ulteriore motivazione.
Naturalmente nel caso di annullamento del titolo edilizio connesso con la richiesta di superbonus si perderà anche il relativo beneficio fiscale.

(Articolo pubblicato su “Il Sole 24 Ore”, del 29 luglio 2021)